Выбираем земельный участок под жилую застройку

Покупая участок, мы, как правило, обращаем внимание на его месторасположение. Если всё устраивает приступаем к оформлению документов. И не подозреваем, что во время возведения дома можем столкнуться с массой проблем, удорожающих строительство на 50-60%, а иногда и делающих его невозможным.

Архитекторы предлагают не только строить по всем правилам строительной науки, но и подбирать участок по-научному. Перед тем как принять окончательное решение по поводу покупки, надо внимательно изучить план участка под застройку. Изучение следует проводить тремя путями: визуальным, документальным и исследовательским.

Осмотр земельного участка

Первый путь самый простой — осмотр участка. Что же можно увидеть невооружённым глазом? В первую очередь площадь и форму земельного надела. По мнению специалистов, минимальная площадь участка для возведения на нём дома площадью 120-150 м2 — 10 соток, 160-200 м2 — 15-20 соток. Если же вы мечтаете об усадьбе (поместье, вилле), то есть о доме с несколькими вспомогательными постройками общей площадью 1000-2000 м2, потребуется 100 соток и больше.

Конечно, коттедж можно построить и на 6 сотках, доставшихся в наследство (земля-то сегодня стоит дорого!), но что кроме дома вы поставите на такой площади? И архитекторы, и ландшафтные дизайнеры призывают нас помнить о разумном балансе между различными сооружениями на участке (дом, баня, колодец, беседка, гараж и т. д.) и озеленённой частью территории. Это соотношение должно составлять не менее чем 50:50, но лучше, если площадь зелёных насаждений будет превышать площадь застройки.

Итак, с размерами определились. Теперь — о форме участка. Наиболее привлекательными с точки зрения будущего строительства считаются земельные наделы, по форме приближённые к квадрату. Менее удобны вытянутые узкие, которые дают мало возможностей для выбора ориентации дома. Те, кто хочет купить дом в деревне, а не в коттеджном посёлке, именно с такими участками чаще всего и сталкиваются. Дело в том, что когда-то колхозникам давали наделы в 30 соток из расчёта 20 соток на дом, сад и огород, а 10 — на картофельное поле. Вот и продают сегодня старики или их наследники за ненадобностью эти бывшие картофельные поля шириной 13-15 м и длиной 80 м. Да, их площадь 10 соток, но попробуйте поставить на таком участке дом размерами 9 х 9! Он упрётся стенами в соседский забор. Хорошо ещё, если не окнами в окна. А поначалу казалось: 10 соток, да я на них всё размещу! Помните, что согласно СНиП 30-02-97 расстояние от соседского забора до дома должно составлять минимум 3 м. Если вы планируете возвести деревянный коттедж, а на соседнем участке уже стоит или строится тоже деревянный дом, то расстояние между постройками должно быть не менее 15 м — таковы требования пожаробезопасности. Вот с такими мерками и подходите к узким участкам.

Читайте также:

Треугольные или трапециевидные наделы встречаются реже, но они тоже неудобны. Поэтому, прежде чем ехать смотреть подходящий по размеру участок, поинтересуйтесь у продавца его формой.

Следующий пункт визуального исследования — особенности рельефа. Во многом именно от них зависят предстоящие затраты на строительство и выбор проекта будущего дома. Рельеф определяется уклоном поверхности, который рассчитывают как отношение разности высоты двух точек местности к расстоянию между ними по горизонтали, что является тангенсом угла наклона линии местности. Уклон измеряется в долях или процентах. Например, подъёму 10 на 100 м перемещения по горизонтали соответствует уклон, равный 0, 10, или 10%. В зависимости от величины уклона, участки бывают ровными (уклон составляет не более 3%), смалымуклоном — от З до 8%, средним — до 20%, крутым — более 20%.

Оптимальными с точки зрения строительства являются абсолютно ровные участки либо с минимальным (до 3%) уклоном в сторону юга (склоны, обращенные на юг, получают больше тепла) или от центральной части вниз с обеих сторон. Такой рельеф предоставляет неограниченные возможности в плане выбора проекта дома и его привязки к местности. А для тех, кто собирается строить дом по типовому проекту, ровный участок — единственно подходящий вариант.

На участке с малым уклоном дом можно будет строить на ровной площадке, создав её с помощью подсыпки грунта со стороны склона, либо нижний (цокольный) этаж здания врезать в склон.

На участках со средним и крутым уклоном возможно строительство дома только по индивидуальному проекту, причём его стоимость будет довольно высокой, так как потребуются сложные конструктивные расчёты. Кроме того, приличные суммы придётся выложить за масштабные земляные работы, большее количество строительных материалов. Например, на подпорные конструкции. Если на ровной местности вам достаточно окружить свою территорию забором, то на участке со сложным рельефом нужно возводить подпорные стенки. А устройство подъездных путей на склоне? Это задачка не из лёгких. Конечно, невозможно не согласиться с талантливыми архитекторами, уверяющими, что на участках со сложным рельефом можно создать по-настоящему индивидуальный, многоярусный дом и неповторимый ландшафт, превратив недостатки склона в его бесспорные достоинства. Но проект и строительство такого эксклюзива обойдутся в 2-3 раза дороже менее "индивидуального", но не менее красивого и комфортабельного дома на ровном участке.

Вот, пожалуй, основное, что может дать визуальное изучение участка. Если вы решили, что он вас вполне устраивает, переходите к сбору документов и другой необходимой информации.

Сбор нормативной строительной документации

Под документами мы имеем в виду вовсе не те, которые находятся у продавца участка. Это тема отдельного разговора, предмет же нашей беседы — покупка земли с точки зрения особенностей будущего строительства. Отправляйтесь в районный отдел архитектуры и получите от специалистов письменное подтверждение того, имеются ли какие-то особые требования к участку застройки. Например, нет ли ограничения максимально возможной высоты дома, связанного с нормативами по инсоляции (недопущению затемнения) соседних жилых строений; существует ли так называемая красная линия застройки? Если приобретаемый земельный надел узкий, то «красная линия» окончательно лишит вас выбора (и без того неширокого) в вопросе привязки дома к участку. Если на территории растут деревья (это касается «лесных» территорий), узнайте в соответствующих инстанциях об условиях их вырубки.

В Департаменте земельных ресурсов запросите выписку из кадастрового плана, чтобы узнать о возможных обременениях участка (например, прохождение по нему линий электропередач, подземных коммуникаций и т. д.).

Особая тема — участки, находящиеся в водоохранной зоне. В первую очередь строительство там имеет свои технические сложности, вытекающие из близости к воде. Перед началом проектирования коттеджа помимо обычного комплекса необходимых гидрогеологических изысканий надо изучить состояние берега, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории, возможность оползневых процессов. В водоохранных зонах далеко не всегда можно получить у местной СЭС разрешение на использование ЛОС — установки локальной очистки стоков. Это тоже следует выяснить заранее. Если такое разрешение не будет дано, в инженерную часть проекта придётся вносить существенные изменения. Например, делать из дома не единый выпуск в систему канализации, а разделить стоки на два потока: фекальные — в герметичный септик (с последующей откачкой ассенизационной машиной), остальные, так называемые серые воды, — в ЛОС. Так ли уж вы хотите жить у воды, что готовы мириться с этими проблемами? При строительстве в водоохранных зонах есть и другие сложности, в частности с получением разрешения на застройку, с высотностью домов и т. д. Но это, как уже было сказано, тема отдельного разговора, а пока вернёмся к тому, какие сведения и где мы ещё можем собрать о нашей потенциальной площадке строительства?

Следующая инстанция, которую обязательно нужно посетить, — районные электросети. Узнайте о возможности электрификации участка и о том, какая мощность может быть вам выделена. Так, для круглогодичного проживания в доме площадью 120-150 м2 требуется минимум 5 кВт при наличии газового отопления и 10 кВт при отсутствии газа. А если дом площадью 200 м2 и больше? Выделят ли вам необходимую мощность?

Часто к существующим электрическим сетям не везде можно подключиться в силу их перегруженности. Особенно в старых дачных посёлках и деревнях. Как правило, возможности местного трансформатора уже давно исчерпаны, а их увеличение — мероприятие крайне дорогое. В среднем 1 кВт мощности обходится в 30 000 - 45 000 руб. Установка нового трансформатора — в 1 000 000 руб. Будут ли у вас союзники в этом деле или вы окажетесь одни? Узнайте и о том, как быстро вам выделят электричество, ведь оно понадобится с первых дней возведения дома. Единственный альтернативный вариант — строительство на базе электрогенератора (на бензине или дизтопливе) — удовольствие не из дешёвых.

В районных инстанциях, курирующих подачу и потребление газа, узнайте, есть ли возможность его подключения. Если нет, надо искать другие источники отопления. Допустим, использовать ёмкости со сжиженным газом и т. п. А это может потребовать внесения изменений в проект. Вам придётся пересмотреть первоначальные задумки и, например, отказаться от эффектного камина в пользу более эффективного прибора отопления. Либо обогреваться только с помощью конвекторов. В последнем случае готовьтесь выложить за время зимовки грандиозную сумму. Да и позволят ли вам такой вид отопления выделенные электрические мощности? Может, стоит подыскать участок с возможностью подведения газа?

Обязательно выясните экологическую обстановку в районе. Возможно, рядом находятся болота с торфяниками, какое-либо «вредное» промышленное предприятие или река, в которую сбрасывают отходы производства.

Крайне важно также узнать в уполномоченных органах исполнительной власти о перспективных планах развития той территории, на которой вы собираетесь строить дом. Возможно, там планируется в течение ближайших лет сооружение федеральной автотрассы, например ЦКАД. Захочется ли вам вместо того, чтобы любоваться лесом и наслаждаться пением птиц, жить рядом с шумным шоссе?

Хотя мы все стремимся поселиться подальше от больших магистралей, но без подъездных путей к дому нам не обойтись. Если участок находится в «чистом поле», то дорогу придётся делать самостоятельно. Прибавьте и эти расходы к строительству будущего коттеджа (асфальтирование стоит 10 000 руб./пог м).

Если вы собираетесь жить в загородном доме постоянно, то обязательно поинтересуйтесь, насколько далеко находятся продовольственные и хозяйственные магазины, больница, почта, детский сад или школа и т. д. Узнайте и о наличии такого блага цивилизации, как централизованный вывоз мусора и возможность телефонизации дома.

 



Яндекс.Метрика